Dachsanierung 2026: Was ein neues Dach in Berlin kostet

Preistreiber bei der Dachsanierung

Entscheidend ist, wie tief der Eingriff geht. Bei der bloßen Neueindeckung bleiben Sparren und Dämmung, wie sie sind. Kommt die energetische Ertüchtigung dazu, werden Unterdeckung, Dämmschicht und Luftdichtung neu aufgebaut; bei der Generalsanierung wird zusätzlich der Dachstuhl angefasst. Das erklärt die große Bandbreite: Sie beginnt bei etwa 90 €/m² und endet bei 600 €/m², wenn nur noch das Mauerwerk stehen bleibt.

Zusätzlich verteuern Details den Auftrag. Pro laufendem Meter kosten Gauben, Kehlen, Kaminanschlüsse und Fenster erheblich mehr als eine glatte Fläche. Asbesthaltige Faserzementplatten und marode Hölzer sind weitere Kostenfallen. Hinzu kommt die Preisentwicklung am Bau: Im August 2026 waren Neubau-Wohngebäude 5,5 Prozent teurer als ein Jahr zuvor.

Zahlenbeispiel für 140 m² Dach

Das Haus: Satteldach, Baujahr in den 1970ern, Dachgeschoss ausgebaut, 140 m² Dachfläche, bisher Betondachsteine. Das Ziel: Tondachziegel auf einer Aufsparrendämmung, die den für die Förderung nötigen U-Wert von 0,14 W/(m²K) schafft. Rechnet man 180 bis 350 €/m², ergeben sich für die Dachfläche 25.200 bis 49.000 € brutto.

Obendrauf kommen Gerüst (rund 1.500 bis 3.500 €), 25 Meter Rinne mit Fallrohren (etwa 1.000 bis 3.400 €) und 2.500 € für den Energieeffizienz-Experten, der Planung und Baubegleitung übernimmt. Die Spanne für das Gesamtprojekt: etwa 30.000 bis 58.000 €. Als Mittelwert der reinen Bauleistung, also ohne den Experten, dienen 42.000 €.

Auf diese 42.000 € bezogen fällt der BAFA-Zuschuss so aus: Anerkannt werden maximal 30.000 €, davon 15 Prozent, macht 4.500 €. Wer einen Sanierungsfahrplan vorlegt, bekommt für die übrigen 12.000 € noch 20 Prozent, das ergibt in Summe 6.900 €. Zusätzlich übernimmt das BAFA die Hälfte der Baubegleitung, hier 1.250 €.

Energetische Mindestwerte nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Das frühere Gebäudeenergiegesetz firmiert seit 29. Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz. An der Dachregel hat sich nichts geändert (§ 36, Anlage 7): Betrifft die Erneuerung mehr als 10 Prozent der Dachflächen, muss das Bauteil hinterher auf höchstens 0,24 W/(m²K) kommen; für Dächer mit Abdichtung gilt 0,20 W/(m²K).

Strenger sind die Förderbedingungen: Der BAFA-Zuschuss setzt 0,14 W/(m²K) voraus, ob Steildach oder Flachdach. Praktisch bedeutet das etwa 25 cm Mineralwolle oder entsprechend mehr Holzfaser. Legen Sie die Dämmstärke bereits im ersten Gespräch fest; nachträglich lässt sich an dieser Stelle kaum etwas ausgleichen.

Zuschuss oder Steuerbonus: Was sich rechnet

Seit 21. Juli 2026 zahlt die Bundesförderung für effiziente Gebäude auf Dämmarbeiten an der Hülle einen Satz von 15 Prozent. Beim Einfamilienhaus ist die anrechenbare Summe auf 30.000 € gedeckelt. Der Fahrplan-Bonus von 5 Prozentpunkten wirkt erst für Kosten von 30.000 bis 60.000 €. Wird gedämmt, zählen auch Gerüst, Entsorgung, Lattung, Rinnen und die neue Deckung zu den Ausgaben.

Bewohnen Sie das Haus selbst, kann sich stattdessen § 35c EStG lohnen. Die Steuerschuld sinkt um 20 Prozent der Aufwendungen, gestreckt auf drei Jahre, und zwar bis zu einer Obergrenze von 40.000 € je Objekt. Bezogen auf 42.000 € sind das 8.400 €; die Hälfte der Beraterkosten kommt noch dazu. Beide Wege lassen sich für dieselbe Maßnahme nicht mischen. Der Zuschuss wird vor Beginn beantragt, der Steuerbonus erst in der Erklärung.

Was in Berlin zusätzlich ins Budget gehört

Verfahrensrechtlich ist die Neueindeckung samt Wärmedämmung nach § 61 Abs. 1 Nr. 11 e BauO Bln verfahrensfrei, außer bei Hochhäusern mit mehr als 22 m Höhe; Bauantrag und Gebühren fallen dafür nicht an. Anders bei Denkmalen: Dort braucht jede Veränderung des Erscheinungsbilds eine denkmalrechtliche Genehmigung, die Untere Denkmalschutzbehörde entscheidet binnen drei Monaten nach vollständigen Unterlagen. Für den denkmalbedingten Mehraufwand zahlt das Landesdenkmalamt in der Regel bis zu 50 Prozent.

Das Solargesetz Berlin verpflichtet Eigentümer von Gebäuden mit mehr als 50 m² Nutzfläche zur Photovoltaikanlage, wenn bei einem wesentlichen Umbau des Daches die wasserführende Schicht erheblich erneuert wird. Mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche sind zu belegen; bei Wohngebäuden genügen alternativ 2 kW (bis zwei Wohnungen), 3 kW (drei bis fünf) oder 6 kW (sechs bis zehn Wohnungen). Planen Sie die Anlage deshalb gleich in das Sanierungsbudget ein. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus droht bei Verstößen ein Bußgeld bis 5.000 €. Das Land fördert Photovoltaik mit Speicher über SolarPLUS mit 250 € je kWp (Richtlinie bis 31. Dezember 2026).

Flachdächer mit mehr als 100 m² und höchstens 10 Grad Neigung sind nach § 8 BauO Bln grundsätzlich zu begrünen, sofern keine andere Nutzung entgegensteht. Für neue Begrünungen im Bestand gibt es GründachPLUS mit bis zu 95, 120 oder 180 € je m². Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, müssen Aufzug, Dachausbau und energetische Maßnahmen zusätzlich die Genehmigungskriterien des Bezirks erfüllen.

Wind, Schnee und Gerüst: Anforderungen am Berliner Dach

Berlin gehört zur Windzone 2 und zur Schneelastzone 2, bei der Schneelast mit dem Zusatz „Norddeutsches Tiefland“ und in bestimmten Regionen einem weiteren Nachweis. Wie viele Ziegel geklammert werden, richtet sich nach DIN EN 1991-1-4. Verlangen Sie im Angebot deshalb eine ausdrückliche Aussage zur Windsogsicherung.

Wie viel das Gerüst kostet, hängt stark vom Haus ab: Das Einfamilienhaus am Stadtrand kommt oft mit 1.200 bis 3.500 € aus, ein Gründerzeit-Mietshaus mit fünf Geschossen braucht deutlich mehr Gerüstfläche und Standzeit. Dasselbe gilt für Asbest: Faserzementplatten aus der Zeit vor 1993 dürfen nur Betriebe mit Sachkunde nach TRGS 519 ausbauen, sie sind beim LAGetSi anzuzeigen, und Kleinmengen bis 1 m³ nimmt die BSR an.

Angebote für die Dachsanierung vergleichen

Ob eine Sanierung fällig ist, zeigt erst ein Termin auf dem Dach. Wenn Lattung und Unterdeckung in Ordnung sind und nur ein paar Ziegel fehlen, reicht oft eine Teilreparatur. Ist die Deckung verwittert und das Dach ungedämmt, spricht viel für die komplette Maßnahme mit Dämmung: Gerüst, Abbruch und Entsorgung zahlen Sie ohnehin, und die Heizkosten sinken dauerhaft.

Damit Angebote vergleichbar sind, müssen dieselben Leistungen darin stehen: Abbruch, Entsorgung, Lattung, Unterdeckung, Dämmung (Dicke, Wärmeleitfähigkeit), Deckung, Anschlüsse, Rinnen, Gerüst. Prüfen Sie, ob der U-Wert genannt ist. Drei Angebote aus Ihrer Umgebung sind ein guter Maßstab; bei BAFA-Förderung steht im Vertrag die Bedingung der Förderzusage.