Fassade in Berlin

Das gehört zur Fassadenbekleidung und so erkennen Sie den Bedarf

Die Leistung besteht aus Unterkonstruktion (Holz oder Aluminium), Dämmung, Luftschicht und äußerer Bekleidung samt den Anschlüssen an Fenster, Sockel, Ecken und Dachrand. Oft macht der Dachdecker nur Teilflächen, etwa Gaubenwangen, Giebeldreiecke, Schornsteinköpfe oder die Wetterseite, denn diese Arbeiten schließen unmittelbar ans Dach an.

Dass die Fassade Pflege braucht, zeigen Wasserflecken innen an der Wetterseite, Risse und abplatzender Putz, Algen und Moos auf dauerfeuchten Flächen, lose oder gebrochene Platten und Zugluft am Giebel. Wenn für das Dach sowieso ein Gerüst steht, ist das der günstigste Moment.

Vergleich: hinterlüftete Fassade, Wärmedämmverbundsystem, Putz

Bei der vorgehängten hinterlüfteten Fassade bleibt die Wetterhaut von der Dämmung getrennt. Die Luftschicht dazwischen transportiert Feuchte nach oben ab, die Wand trocknet nach außen, und einzelne Platten lassen sich später austauschen. Das Wärmedämmverbundsystem klebt die Dämmung unmittelbar auf die Wand und schließt mit Putz ab; es kostet weniger, ist aber gegen mechanische Beschädigung empfindlicher.

Eine bloße Putzerneuerung ohne Dämmung taugt nur für kleine Flächen, denn bei größeren Eingriffen greifen die Dämmanforderungen. An Wänden ohne Fenster kommt als Ergänzung oder Alternative eine Fassadenbegrünung mit Rankhilfen in Frage, die in Berlin im Rahmen von GründachPLUS gefördert werden kann.

Materialien für die Bekleidung und wie lange sie halten

Naturschiefer überdauert bei fachgerechter Verlegung 100 Jahre und mehr und lässt sich in zahlreichen Deckarten verlegen, zum Beispiel als Schuppen-, Waben- oder Rechteckdeckung. Faserzementplatten gelten als langlebig und formstabil und gibt es in vielen Farben und Formaten. Aluminium, Zink und Stahl halten als Bekleidung einige Jahrzehnte, verlangen aber passende Legierungen und Beschichtungen.

Holzschalungen erreichen je nach Holzart, Konstruktion und Pflege etwa 50 Jahre. Den Ausschlag gibt der konstruktive Holzschutz: Tropfkanten, genügend Sockelabstand und geschützte Hirnholzflächen. Lärche hält länger als Fichte. Unbehandeltes Holz vergraut gleichmäßig, lasiertes Holz verlangt regelmäßige Pflege.

Fassade: Kosten und Beispielrechnung

Rund 100 bis 350 Euro je m² Wandfläche kostet 2026 eine vollständige vorgehängte hinterlüftete Fassade samt Unterkonstruktion und Dämmung. Reine Faserzement-Bekleidung liegt bei 50 bis 150 Euro je m², Naturschiefer bei 120 bis 250 Euro, Holzschalung aus heimischem Holz ab etwa 100 Euro. Das Gerüst kommt mit 8 bis 20 Euro je m² Gerüstfläche hinzu.

Angenommen, die Wetterseite eines Einfamilienhauses mit 160 m² Wandfläche wird hinterlüftet und gedämmt ausgeführt, zu 200 Euro je m²: Das macht 32.000 Euro. Bezuschusst werden beim Einfamilienhaus höchstens 30.000 Euro jährlich, der BAFA-Zuschuss liegt ohne Sanierungsfahrplan bei 4.500 Euro. Ein Giebeldreieck von 25 m² aus Schiefer schlägt allein mit 3.000 bis 6.250 Euro zu Buche.

Gesetzliche Vorgaben und Normen in Berlin

Nach Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) muss eine Außenwand, die neu bekleidet, verschalt oder außen gedämmt wird, einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Betrifft die Arbeit nicht mehr als 10 Prozent der Wandfläche, entfällt die Pflicht. Bei größeren Flächen ist eine neue Bekleidung ohne Dämmung also kaum zulässig.

DIN 18516-1 regelt Planung und Ausführung hinterlüfteter Bekleidungen; üblich sind mindestens 20 Millimeter Abstand zwischen Bekleidung und Wand oder Dämmung. Ein Bauantrag entfällt, weil § 61 Absatz 1 Nummer 11 d der Bauordnung für Berlin Außenwandbekleidungen samt Wärmedämmung für verfahrensfrei erklärt (Ausnahme: Hochhäuser über 22 m). Brandschutz, Denkmalrecht und Erhaltungsverordnung bleiben trotzdem maßgeblich. Eine Außendämmung zählt bei den Abstandsflächen nicht mit, solange ihre Abstandsfläche innerhalb der des Gebäudes liegt (§ 6 Absatz 7). Auf Gerüsten und an Dachrändern gelten die Absturzregeln der DGUV Vorschrift 38.

Zuschuss und Steuerbonus für die Fassade

15 Prozent der förderfähigen Ausgaben steuert das BAFA zur Dämmung der Außenwand bei, wenn die Wand anschließend höchstens 0,20 W/(m²K) hat. Beim Einfamilienhaus zählen jährlich bis zu 30.000 Euro; ein individueller Sanierungsfahrplan hebt den Satz für den Anteil zwischen 30.000 und 60.000 Euro um 5 Prozentpunkte. Verlangt werden ein Energieeffizienz-Experte, der Antrag vor Vorhabenbeginn und ein Vertrag, der unter dem Vorbehalt der Zusage steht.

Selbstnutzer haben die Alternative der Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Werden nur einzelne Platten ohne Dämmung getauscht, bleibt der Handwerkerbonus nach § 35a EStG, ein Fünftel der Arbeitskosten bis 1.200 Euro im Jahr.

Fehler vermeiden: so sieht gute Arbeit aus

Typische Mängel: verstopfte oder fehlende Luftschicht, offene Lüftungsschlitze ohne Insektenschutz, nicht korrosionsfeste Befestiger, undichte Fensteranschlüsse und Holz, das zu nah am Boden endet. Alte Faserzementplatten müssen vorab auf Asbest geprüft werden; seit dem 31. Oktober 1993 sind Herstellung und Verwendung untersagt.

Mit asbesthaltigen Platten ist bei Gebäuden zu rechnen, deren Bau vor November 1993 begann. Ausbau und Entsorgung übernehmen nur Betriebe mit Sachkunde nach TRGS 519, die die Arbeiten eine Woche vorher beim Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit (LAGetSi) anzeigen. Gute Arbeit erkennen Sie an Fassadenplan mit Plattenteilung, U-Wert-Nachweis, durchgehender Luftschicht und ordentlichen Fensterbänken, Ecken und Sockelabschlüssen.

Fassaden in Berlin: Altbau, Siedlung und Denkmal

Berlins Fassaden sind so verschieden wie die Quartiere: Gründerzeit-Mietshäuser in Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Schöneberg mit Straßenfront und Hinterhaus, die Siedlungen der Berliner Moderne, die seit 2008 zum Welterbe gehören, Villen in Zehlendorf und Grunewald und die Plattenbauten in Marzahn und Hellersdorf. Hinterlüftete Bekleidungen halten Schlagregen von der Wand fern und lassen sich einzeln austauschen, was bei Gerüsten über fünf Geschosse ins Gewicht fällt.

Bei Baudenkmalen und in deren Umgebung braucht eine neue Bekleidung eine denkmalrechtliche Genehmigung bei der Unteren Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt, die im Einvernehmen mit dem Landesdenkmalamt entscheidet. Die Behörde prüft die Unterlagen binnen vier Wochen auf Vollständigkeit und entscheidet innerhalb von drei Monaten. Zuschüsse für denkmalbedingten Mehraufwand zahlt das Landesdenkmalamt, in der Regel bis höchstens 50 Prozent, wenn vor dem Bescheid nicht begonnen wurde.

In einem sozialen Erhaltungsgebiet sind Änderungen an baulichen Anlagen genehmigungspflichtig, auch wenn die Bauordnung sie freistellt. Energetische Maßnahmen über das Mindestmaß des Gebäudemodernisierungsgesetzes hinaus sind dort nur genehmigungsfähig, wenn die Mieter nicht höher belastet werden, etwa durch Fördermittel. Gestalterische Vorgaben können sich außerdem aus Bebauungsplänen ergeben; eine Anfrage vor der Materialwahl spart Ärger.

Fassadenbegrünung in Berlin: GründachPLUS

Über die Investitionsbank Berlin (IBB Business Team GmbH) fördert das Programm GründachPLUS neue Fassadenbegrünungen an Bestandsgebäuden, die älter als drei Jahre nach Bezug sind. Voraussetzung ist die Lage in der Förderkulisse, die über die Postleitzahl abgegrenzt wird. Bodengebundene Begrünungen müssen mindestens 50 m², wandgebundene mindestens 10 m² Fläche erreichen. Der Zuschuss beträgt 50 Prozent der förderfähigen Kosten, bei Kombination mit einer Dachbegrünung 60 Prozent; Planungskosten werden mit 75 Prozent bis 15.000 Euro bezuschusst, bei der Kombination mit 85 Prozent bis 34.000 Euro.

Zehn Jahre dauert die Zweckbindung, einen Rechtsanspruch gibt es nicht, die Mittel sind begrenzt. Rankhilfen und Vegetationsträger an der Fassade zählen bei den Abstandsflächen nicht mit (§ 6 Absatz 6 Nummer 3, seit 23. Juli 2026). Befestigen Sie sie mit Abstand zur Wand, ohne die Dämmung zu durchdringen, und lassen Sie sich Angebote machen, die Bekleidung, Anschlüsse und gegebenenfalls Begrünung gemeinsam planen.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Zustand der Wand aufnehmenUntersucht werden Untergrund, Feuchte, Dübeltragfähigkeit, Fensteranschlüsse und alte Bekleidungen auf Asbest. Bei geförderten Vorhaben legt ein Energieeffizienz-Experte den Aufbau auf den Ziel-U-Wert 0,20 W/(m²K) aus. Dauer: ein Ortstermin, bei Verdacht plus Materialprobe.
2. Planung und Abstimmung mit BehördenMaterial, Format, Plattenteilung und Farbe werden festgelegt. Bei Denkmalen, in Erhaltungsgebieten und bei Vorgaben aus dem Bebauungsplan klären Sie die Gestaltung mit dem Bezirk. Förderanträge für BAFA oder GründachPLUS stellen Sie, bevor der Auftrag vergeben wird.
3. Gerüst und VorbereitungNach dem Gerüstaufbau kommen alte Bekleidungen herunter und werden entsorgt, schadhafte Putzstellen ausgebessert, Fensterbänke und Anschlüsse auf die größere Wandstärke vorbereitet. Dauer: je nach Fläche und Wandzustand.
4. Unterkonstruktion und DämmungWandhalter und Traglattung oder Aluminiumprofile werden fluchtend befestigt; dazwischen sitzt die Dämmung ohne Lücken, bei offenen Fugen gedeckt von einer diffusionsoffenen Bahn. Die Luftschicht von in der Regel mindestens 20 Millimetern darf nicht zugestellt werden.
5. Bekleidung anbringenDie Bekleidung aus Schiefer, Faserzement, Holz oder Metall wird nach Fassadenplan angebracht; Ecken, Laibungen, Sockel und Dachrand erhalten Formteile oder Bleche, die Be- und Entlüftungsöffnungen Insektenschutzgitter. Die Bauzeit hängt von Material und Detailreichtum ab.
6. Abnahme und UnterlagenWenn Sie abnehmen, kontrollieren Sie Fugenbild, Anschlüsse, Lüftungsöffnungen und Befestigung und lassen sich Materialnachweise, U-Wert-Berechnung und Fotos der Unterkonstruktion geben. Bei Förderung bestätigt der Experte die Ausführung, beim Steuerbonus stellt der Betrieb die Bescheinigung aus.